А ви плануєте продати пай?

Пригадую, якось спілкувалася з людьми на вулиці у Кривиці.Чоловіки літнього віку сиділи на лавці. Зупинилася. Поговорили про життя. Зачепили і земельну тему. Запитала, як власники обробляють свої паї? Почула відповідь: «Ми із задоволенням продали б їх, бо обробляти ні здоров’я вже нема, ні техніки...».

 

Вже понад 100 днів, як в Україні відкрито ринок землі сільськогосподарського призначення. Всупереч побоюванням, він працює у штатному режимі, забезпечуючи українцям можливість розпоряджатися власними земельними ділянками сільськогосподарського призначення.

Про це повідомляє пресслужба Міністерства юстиції України. Зазначимо, що Мін’юст в розрізі реформи відповідав за нормативне забезпечення діяльності нотаріусів як ключових суб’єктів, які гарантують непорушність прав власників та набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення. «Наразі жодних нарікань на законодавчий механізм реалізації земельної реформи немає, перші місяці роботи ринку землі довели його працездатність. У перший же день, коли закон про обіг земель сільськогосподарського призначення набрав чинності, розпочалося нотаріальне посвідчення правочинів щодо відчуження земельних ділянок», — розповів Євгеній Горовець, перший заступник міністра юстиції засобам ЗМІ. За період з 1 липня цього року вже зареєстровано понад 28 тисяч правочинів щодо відчуження сільськогосподарської землі. Така динаміка свідчить про те, що ринок набув усіх ознак стабільності, а відповідна інфраструктура є повністю готовою для того, щоб задовольнити інтереси потенційних продавців та покупців. Проте у Дубровицькій громаді земельні паї ще не продавали.

На Рівненщині за сто днів, відколи в Україні почав діяти ринок землі, продали близько пів тисячі гектарів сільськогосподарських земель. Про це повідомив заступник голови облдержадміністрації Ігор Тимошенко.

 

Скільки продали та почому

Всупереч прогнозам, які передбачали негативні сценарії, ажіотажу не відбулося – власники сільськогосподарських земельних ділянок не поспішають продавати їх, – заявив Ігор Тимошенко.

«Є об’єктивні причини – на сьогодні вже укладено близько 650 договорів на загальну площу 480 гектарів. Вартість сумарно складає 14 мільйонів гривень. Про що це говорить – що середня вартість одного гектара 29 800 гривень. Це невелика вартість, вона приблизно тримається як середня по Україні. Я б сказав, що це така початкова вартість, нижча точно вона не буде. Є логіка в тому, щоб власники сільськогосподарської землі притримували й чекали більшої вартості», – зазначив Ігор Тимошенко.

Він навів як приклад сусідню Польщу, де на старті земельної реформи вартість землі сягала тисячі євро, а нині сільськогосподарська земля там коштує десяток тисяч євро. Ігор Тимошенко зазначив, що інтерес до земель цієї категорії в області є, тож прогнозує, що попит тільки зростатиме.

 

Що отримують від цього громади

Ігор Тимошенко зауважив, що в області, як і в Україні в цілому, земельний податок не займає великої частини в структурі місцевих бюджетів. На Рівненщині показник плати за землю – в межах 10% від всіх надходжень.

«Завдання в тому, щоб максимально розширити базу, і земельна реформа дає таку можливість. Тергромади вже почали користуватися цим, і в деяких громадах на сьогодні доходить до 25%. Ті, які провели інвентаризацію, організували легальний оборот землі й сплату орендної плати, дають такий результат», – зазначив він.

Заступник голова ОДА додав, що у порівнянні з цим же періодом торік, у 2021-му плата за землю зросла в середньому на 15%. Громади отримали від цього на 47 мільйонів гривень більше, ніж у 2020-му.

«Громади перевиконали план в середньому на 10%. Це говорить про те, що земельна реформа і земля стає чинником для розвитку громад. Чим більше громада збере коштів, тим більше дасть можливість їй розвивати інфраструктуру, соціальні напрямки, гарантувати розвиток будь-якого напрямку в громаді», – сказав посадовець.

Про що потрібно знати потенційному покупцеві й продавцеві, розповіла віцепрезидентка Нотаріальної палати України Інна Бернацька.

Про роль нотаріуса.

За інформацією віцепрезидентки Нотаріальної палати України Інни Бернацької, в області працює близько 150 нотаріусів, кожен з яких має однакові права й повноваження й може посвідчувати договори відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Нотаріуси не тільки посвідчують ці угоди, а і є держаними реєстраторами прав оренди, обтяжень, переважного права, наміру та інших обтяжень, запроваджених Земельним кодексом.

«Для Рівненської області на сьогодні посвідчено 642 угоди по відчуженню земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Реалізовано 485 гектарів і середня оцінка, тобто вартість земельної ділянки, паю – 72 тисячі гривень, значиться на сайті Держгеокадастру», – зазначила вона.

Оскільки нотаріуси відпрацювали найпростіші механізми правочинів з земельними ділянками: купівля-продаж без оренди, швидка передача переважного права, то на наступні сто днів ринку прогнозує активізацію процедурного посвідчення цих договорів. Увесь час дії ринку землі люди консультуються, готують пакети документів і підбирають найбільш зручну для себе процедуру, – уточнила Інна Бернацька.

 

З чого почати

На території області є п’ять нотаріальних округів. Людина може звернутися до будь-якого у своєму районі. Велике значення має саме попередня правова робота з документами.

«Потрібно взяти паспорти, коди, щоб можна було подивитися, чи є фотографії, попередньо переглянути, чи є обтяження у реєстрах, чи є людина у реєстрі боржників. Принести правовстановлюючий документ, щоб подивитись, чи зареєстроване право власності в усіх реєстрах. Повідомити про шлюби, які були, укладаються чи відсутні. Щоб запропонувати модель процедури посвідчення договору, потрібна інформація про те, чи перебуває земля в оренді або чи використовується на правах емфітевзису», – роз’яснила вона.

Безготівкові розрахунки за земельні ділянки – нововведення, яке люди сприймають важко, акцентувала Інна Бернацька. Адже кожен, хто хоче купити чи продати землю, має відкрити рахунок у банку і принести документ, який, на їхню думку, підтверджує походження грошей, за які набувач планує купити землю.

 

Скільки часу йде на оформлення

Інна Бернацька зауважила, що на оформлення впливає ряд причин. З 1 липня нотаріуси підключалися до Національної кадастрової системи, освоювали роботу з новим ресурсом від Держгеокадастру, де перевіряли консолідацію.

«На сьогодні нам відкрили інформацію про спеціальні дозволи на добування корисних копалин, які надають користувачам права суб’єкта першої черги на купівлю земельної ділянки. І дуже багато моментів доводиться перевіряти. Найшвидше укладаються договори купівлі-продажу земельних ділянок, які не перебувають в оренді. Починалося це від 6-8 годин й підготовка тривала кілька днів. На сьогодні такі договори можуть займати від 2 до 4 годин роботи», – розповіла Інна Бернацька.

Вона також акцентувала, що під час процедури купівлі-продажу на роботу нотаріуса впливає стан роботи реєстрів, кількість шлюбів, у яких перебуває покупець і продавець, юридичних осіб, у яких набувач – учасник чи засновник. Впливає наявність обтяжень, наявність у реєстрі боржників. Якщо ж землі перебувають в оренді або використовуються на правах емфітевзису, то передбачені інші процедури.

«Якщо йде боротьба за земельну ділянку і реєструється намір, сторони вступають у листування, нотаріус реєструє наміри й відправляє листи для потенційного орендаря. Ця процедура може займати й два місяці. Якщо відбувається звичайна передача переважного права, то два місяці чекати не треба, договір може бути посвідчений відразу. З кожним днем наші зразки документів стають кращими, ґрунтовнішими й час на ці спецперевірки зменшується», – додала вона.

 

Як захищені права власника землі

Інна Бернацька сказала, що з відкриттям ринку землі жителі Рівненщини більш ретельно вивчають законодавство, консультуються, як краще продати ділянку, як дешевше оформити, захистити свої права.

«Такої кількості з земельних питань, які ми отримали за останні два місяці, ще не було. Підіймають старенькі документи, дооформлюють пайові земельні ділянки, сінокоси, навіть найдрібніші шматочки, завершують спадкові справи, тому що вони усвідомлюють цінність цієї земельної ділянки», – сказала віцепрезидентка Нотаріальної

Змінюються й потенційні набувачі. Аграрії, які бажають працювати на землі, хочуть досить кваліфіковану правову допомогу і роботу нотаріуса.

«Їх не влаштовує як-небудь, їх влаштовує такий договір, який має бути гарантом їхнього права власності. Процедури складні, кроків надзвичайно багато, але важливо знати: якщо ми виконаємо цей алгоритм, то практично визнати цей договір недійсним у суді буде нереально», – акцентувала Інна Бернацька.

 

Що відомо

Рівненщина у серпні розташовувалася на 17-му місці серед регіонів за кількістю укладених угод на продаж ділянок від старту ринку землі. За даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, з липня по серпень в області зареєстрували 62 таких угоди. У Рівненській ОДА таку, за їх оцінкою, невелику кількість укладених угод пов’язували із недопрацьованим законодавством.

Продаж землі став можливим з 1 липня 2021 року. До 2023 року право на покупку землі буде лише у фізичних осіб. Для юридичних осіб ринок землі має запрацювати з 2024 року.

Підготувала Люба Клімчук.

 

 

ВАРТІСТЬ ЗЕМЛІ В КРАЇНАХ СВІТУ

1 липня 2021 року в Україні стартував продаж земель сільськогосподарського призначення. Зараз жваво обговорюються перспективи ринку, стартові ціни, динаміка попиту, страхи орендарів, маржа і спекулятивні схеми. У будь-якому випадку власникам ділянок, орендарям та потенційним покупцям варто підготуватися до відкриття продажів. «Дубровицький вісник» зібрав інформацію: скільки коштує і як продається земля в різних країнах?

 

Сполучені Штати Америки $ 10 200 /га

Зараз в Америці: більше 2 мільйонів фермерських господарств; обсяг с/г земель перевищує 368 млн. га; 7% земель агросектора належить державі; 1,4% – частка агросектора в ВВП; 1,6% населення працює в сільському господарстві; 18% населення проживає в сільській місцевості; обмежень по площі наділів у одного власника – немає; податки встановлюються штатами, діапазон за гектар – від 1 до 140 доларів.

Законом «Про національне управління земельними ресурсами» прямо заборонено придбання державних земель нерезидентами країни. Приватні земельні ділянки продавати іноземцям дозволено (крім резидентів країн, віднесених до недружніх США). Існує контроль за цільовим використанням землі.

Голландія € 70 320 /га

Один з найстаріших ринків землі в Європі максимально відкритий. 90% с/г земель перебуває в приватній власності, Ніяких обмежень на покупку, достатньо сплатити податок 6% ціни угоди. Законом закріплено пріоритетне право орендаря на викуп землі в разі продажу. Мінімальний термін оренди землі в агросекторі 12 років.

Швейцарія € 63 512 /га

Унікальна гірська країна і тут попереду всіх – 100% земель є приватною власністю. Повна відсутність державного регулювання цін і контролю за використанням земель. Право на покупку відкрито для громадян Швейцарії, Євросоюзу і осіб, що мають посвідку на проживання. Мінімальний термін оренди ділянки – 9 років. Головний нюанс – при продажу ділянки власник зобов’язаний зібрати дозволи від всіх потенційних спадкоємців.

Австрія € 34 568 /га

50% земель с/г призначення в приватній власності, обмежень для покупців немає. Частка агросектору в ВВП не перевищує 1,5%. Податки: покупець – 3,5% від ціни угоди; покупець – 1,1% за реєстрацію в держкадастрі; продавець – 20% податку з отриманого доходу. Мінімальний термін оренди – 3 роки. З метою збереження цілісності земельних ділянок в Австрії право успадкування землі має тільки один з дітей.

Німеччина € 30 289 /га

Високотехнологічний агросектор утримує високі ціни на ринку с/г земель. Держава жорстко контролює ринок, існує спеціальне Агентство з управління та розподілу, яке відповідає за приватизацію ділянок і контролює власників.

При купівлі ділянки в агросекторі >1 га потенційний покупець (громадянин країни або іноземець) зобов’язаний одержати спеціальний дозвіл у місцевої влади. Одна з причин відмови –відсутність профільної освіти у майбутнього власника. Податок на земельні угоди – 3,5%.

Великобританія € 23 155 /га

Ніяких обмежень з купівлі земель громадянами-іноземцями. Незважаючи на розвинену систему реєстрації в кадастрі, 18% земель офіційно не зареєстровані з метою уникнення сплати податків. 90% с/г земель в приватній власності за складною схемою. Вся земля в країні номінально належить Короні, інші просто мають право володіння: Фріхолд – право вільного володіння, продажу та успадкування. Лізхолд – право користування ділянкою на підставі договору з власником-Фріхолд. Термін користування – 99 років з правом передачі третім особам на термін до 98 років.

Іспанія € 10 318 /га

Приклад того, як зняття мораторію на купівлю землі іноземцями та послаблення державного контролю позитивно вплинуло на ринок землі – за 10 років ціни виросли на 30% (на Канарських островах більш ніж на 500%). Податок при передачі власності на ділянку – 6%.

Польща € 10 318 /га

Мораторій на купівлю земель іноземцями знятий в 2016 році, але дозвіл на угоду все одно потрібно отримати в 2-х міністерствах – Сільського господарства і внутрішніх справ.

80% с/г землі належить 3 млн. фермерських господарств. Розміри угідь – ±7 га. Для контролю ринку агроземель створено державне Агентство.

Право на купівлю земель обмежено: для фермера з профільною освітою, його близьких родичів і спадкоємців – 300 га; для юросіб – 500 га; іншим - 0,3 га.

Болгарія € 5 011 /га

Землю отримали всі, хто мав право на реституцію (родина володіла ділянкою до 1946 року). 98% земель у приватній власності, немає ніяких обмежень з використання, оренди і продажу ділянок. Податок на с/г землі відсутній.

Румунія € 4 904 /га

5% ВВП припадає на агросектор, в приватній власності 94% с/г земель. Ліміт володіння для приватної особи 100 га. З 2014 року продаж землі іноземцям веде Земельний банк, за умови збереження цільового призначення ділянки. Земельний податок 2%, податок з покупця - 3% від суми угоди.

 

Хорватія € 3 285 /га

Ринок закритий для іноземців, крім тих, хто мав хорватські корені. 65% агроземель в приватній власності, при цьому третина не обробляється зовсім. Державне регулювання ринку відсутнє, земельний податок становить 5%.

 

Естонія € 3 174 /га

Ринок бурхливо розвивається, з 2011 року відкрито для іноземців без обмежень (за умови, що земля буде використана в агросекторі). В країні один з найменших податків при продажу землі - від 0,1 до 2%.